Le mythe du retour sur investissement

Voilà maintenant plusieurs années que je travaille sur la notion de coût global. En réalité, j’ai même quelques surprises à sortir de mes cartons très bientôt, mais passons.

D’abord, premier point, qu’est-ce que le coût global ? Je pourrais prendre le temps de recopier la définition de Wikipédia ou d’une publication plus savante mais, fi de copier-coller, grand mal de notre décennie, je vais m’y atteler comme un grand.

En réalité, le concept est fort simple, un bâtiment est un objet « vivant », au sens qu’il a une durée de vie supérieure au simple temps de construction, au temps de l’investissement initial. Quand vous achetez une maison, ce n’est pas pour la voir s’effondrer immédiatement, au pire vous attendez 10 ans knockout myopera smiley

Quoiqu’on en dise, quoiqu’on initie, actuellement, les réflexions sur les coûts se font majoritairement à court voire très court terme.

On ne se soucie guère de ce qui fait la spécificité des analyses en coût global : prendre en compte tous les couts postérieurs – d’exploitation par ex. – à l’investissement initial.

Mais que mettre dans ces coûts post-contruction. Et bien, le plus évident et le plus critique, ce sont les coûts liés aux différentes consommations et au maintien en état du bâtiment. Dans un second temps, on peut aller bien au-delà : prendre en compte l’amélioration ou la dégradation de la santé des occupants et de leurs voisins, prendre en compte les externalités environnementales ou l’impact sur la mobilité voire sur le bonheur spock myopera smiley

Restons simple et ne nous avançons pas au-delà de mes compétences de physicien !

Quel est l’intérêt de se soucier de coût global ? Les bâtiments se ressemblant tous, va-t-on tirer quelque leçon à une telle analyse qui peut s’avérer complexe ?

Je ne vous ai pas amené jusqu’ici pour vous répondre « non », vous vous en doutez. Mais, je ne vais pas non plus vous répondre simplement « oui » parce qu’il y a nombre de subtilités1.

La première chose à savoir, c’est que l’investissement initial (pour la construction du bâtiment) ne représente qu’une part minoritaire dans le cout global d’un bâtiment. Sur les décennies de vie d’un bâtiment, le coût initial est vite noyé par les couts différés.

Ci-contre, je vous présente un exemple sur, simplement, 20 ans de vie d’un bâtiment, à peine le temps de voir grandir les enfants des premiers propriétaires. Deux courbes de cumuls des coûts se superposent : la première concerne une maison RT2005 (en orange) et la seconde une maison disons passive (en vert), les deux supposent une augmentation annuelle du tarif du kWh de 2%.

Dans un premier temps, intéressons-nous à la maison RT2005.

Alors que le coût des travaux est de 100 000€, la seule prise en compte des factures de chauffage et d’eau chaude sanitaire (noté charges énergétiques), ainsi que d’une maintenance minimale (noté maintenance/entretien), amène le coût global au bout de 20 ans à plus de 155 000€ actualisés2. L’investissement initial ne représente déjà plus qu’environ 60% du coût global. Au bout de 90 ans (comment ça, on ne fait plus de bâtiment aussi durable ?), ce coût représente à peine 30% du coût global.

Sans avoir évoqué ni démontage/destruction, ni coût de financement, ni l’eau, ni l’électricité spécifique, ni d’éventuels coûts autres (administratifs, déchets, etc.), on se rend compte que l’investissement initial ne constitue pas grand chose par rapport au coût global du bâti si l’on procède à une analyse sur une période égale ou proche du cycle de vie.

C’est la première grande leçon des analyses en coût global : l’investissement initial est peanuts en comparaison aux autres coûts différés !

Maintenant, reprenons l’exemple de la maison passive.

D’abord, elle coûte un peu plus cher (j’ai supposé 10% de surcoût) et nécessite un peu plus de maintenance mais elle consomme beaucoup moins d’énergie. Au final, au bout de 20 ans, elle revient près de 25 000€ actualisés moins cher que la maison RT2005 (mêmes paramètres pris en compte). Du fait des faibles charges énergétiques, l’investissement initial prend une plus grande importance : 84% du coût global au bout de 20 ans et encore 51% au bout de 90 ans.

Donc, évidemment, plus je construis basse-énergie et plus mon investissement prend de l’importance sur le coût global du bâti. Je n’y reviendrai pas mais c’est d’ailleurs ce qui nous amène à préférer le passif au positif : le passif est le type de construction qui offre le meilleur compromis économique si tenté qu’on s’intéresse a minima au coût global.

J’imagine que, s’il y a une chose qui ne vous a pas échappé, c’est le fait que les deux courbes de coûts cumulés se croisent ! En effet, en 2017, le coût global de la maison passive – pourtant plus coûteuse à la construction – passe en-dessous du coût global de la maison RT2005. Le sur-investissement consenti est donc gagnant au bout de 6 ans, c’est miraculeux (vive les modèles simples !).

Conclusion : il faut construire des bâtiments passifs plutôt que des bâtiments RT2005.

Allez hop, y’a plus rien à voir, rentrez chez vous, braves gens ! knight myopera smiley bye myopera smiley

Bon, ok, poursuivons un peu avec un autre exemple : imaginez un même bâtiment pour lequel on hésite entre une option passive et une option BBC2005. En clair, le maître d’ouvrage se demande s’il pousse son effort jusqu’au passif ou s’il s’arrête au BBC2005 (ou RT2012, ce n’est pas loin d’être kif-kif bourricot).

Ben vi, à quoi bon forcer si c’est plus rentable de minimiser l’effort ? la question n’est pas idiote mais installe, de facto, le temps de retour sur investissement comme critère de décision.

Je vais vous demander un peu de concentration. zzz myopera smiley

Mes deux bâtiments sont performants, bien plus que s’ils avaient adoptés la RT2005. Ils ne différent que sur deux points : la version passive consomme moins de chauffage mais elle coûte un tout petit peu plus cher à construire.

Plus cher, oui mais de combien ? 2%.

Plus économe, oui mais de combien ? 40%.

À nouveau, nous allons effectuer un calcul de coût global mais bien plus simple : on ne considérera pas d’augmentation du tarif de l’énergie ni d’actualisation, ni même d’autres postes de dépenses que l’investissement initial (coût de construction) et la facture de chauffage (bois-énergie). Si bien, qu’en réalité, nous allons calculer un temps de retour sur investissement on ne peut plus classique (celui que vous verrez dans 90% de la littérature grand public ou professionnelle)

Même si ce calcul est rarement rapproché du coût global, cela en est bien un, quoiqu’extrêmement grossier. Comme tout à l’heure donc, j’adopte la représentation graphique constituée de courbes cumulées :

Intéressons-nous au graphique de gauche, c’est celui-là qui correspond au calcul effectué couramment. Et que montre-t-il ?

Et bien tout simplement, que le sur-investissement de 2% ne sera pas récupéré avant un demi-siècle, malgré la division par presque deux de la facture de chauffage. Mon dieu, mais pourquoi donc s’embêter à faire du passif alors ? Optons pour le BBC ! Je ne l’ai pas représenté ici, mais nul doute que bien m’en prend de faire ce choix puisque le BBC offre un temps de retour de seulement 15 ans par rapport à la RT2005.

En divisant mon surcoût par l’économie de chauffage, j’ai obtenu des années nécessaires pour rattraper le surcoût et ai pris ma décision en votant pour l’amortissement le plus court.

Conclusion : le BBC est plus rentable que le passif !

Cependant, on peut s’interroger. À mauvais outil, mauvais ouvrage ?!

Si, comme dans le graphique de droite, je suppose que le coût de l’énergie explose alors les conclusions diffèrent et le passif devient bien plus rentable puisqu’en dix ans, le sur-investissement est amorti. Mais, également, regardez bien au bout de la courbe, l’écart entre les deux solutions s’est creusé si bien que le passif permet un enrichissement plus conséquent à la fin de la période d’étude.

Si on calcule le temps de retour du BBC par rapport à la RT2005, alors on chute ici à 3 ans, guère plus qu’un engagement de téléphonie mobile drunk myopera smiley

Si le prix de l’énergie reste stable, le BBC est rentable rapidement. Si l’énergie augmente, le passif devient fort rentable mais surtout plus « enrichissant » que le BBC : vous conservez du « pouvoir d’achat » pour faire autre chose. Si l’énergie augmente, le BBC devient super-rentable mais moins économe de pouvoir d’achat.

En réalité, l’outil temps de retour sur investissement est surtout un outil utilisé à tort et à travers.

En effet, les meilleurs temps de retour s’obtiennent avec les bâtiments les plus consommateurs ! Moins un bâtiment consomme, moins il affichera un bon temps de retour sur investissement.

Illustrons cela avec l’exemple du label HPE Rénovation.Ce dernier, plutôt que d’amener les logements dans des critères de performance compatibles avec le Facteur 4 (c’est-à-dire en classe A de DPE) préfère les amener en dessous de 150 kWhEP/m²/an, espérant susciter des rénovations en nombre, je présume.

Supposons une maison de 100 m² avec une consommation de 350 kWhEP/m²/an (catégorie F). Imaginons que deux options s’offre à nous :

  • amener le bâtiment à une consommation de 50 kWh/m²/an grâce à des travaux à 300€/m²,
  • ne l’amener qu’à 150 kWh/m²/an mais à 100€/m².

À 10c€/kWh, la première rénovation permettrait une économie de 3 000€ pour un coût de 30 000€ soit un temps de retour de 10 ans. Le second obtiendrait, lui, 2 000€ d’économies pour un coût de 10 000€ soit un temps de retour de 5 ans, moitié moins !

Sauf que c’est 100 kWh/an supplémentaires qui devront être pris dans les ressources, soit plus de 30 tonnes de pétrole qui devront être pompées d’ici 2050 pour cette seule maison (sans compter les externalités consécutives) et près de 120 tonnes de CO2 relargués dans l’atmosphère.

En supposant que l’on fasse de même pour les plus de 3 millions de logements de ce type à rénover en France et nous voilà avec 30 Mtep absorbés (20% de la consommation française actuelle d’énergie finale) et 120 Mt CO2 émises (à peine moins que ce que tous les véhicules domestiques français émettent aujourd’hui).

Évidemment, si le temps qui nous était imparti était long, si les rénovations s’enchainaient, on pourrait penser que l’étape HPE rénovation serait juste une marche de plus avant d’atteindre le palier de l’efficacité compatible avec le facteur 4. Mais nous avons moins de 40 ans dans le sablier, et malheureusement, rénover à demi-mesure, c’est aussi risquer de ne plus être à même de programmer une rénovation efficiente (plus de budget, trop de travaux, trop de démolitions de ce qui a déjà été mal rénové, etc.) ! Remettre à plus tard, c’est remettre à trop tard.

Le critère du temps de retour sur investissement est comme le PIB : c’est un indicateur très intéressant mais un peu dépassé pour l’époque que nous vivons, on ne peut se contenter de ce seul critère économique grossier pour juger de la pertinence de nos investissements. Sinon, dans moins de 40 ans, on se demandera bien comment on pouvait penser qu’économiser 2% sur l’investissement initial pouvait justifier qu’on renonce à exploiter un bâtiment bien avant sa fin de vie. De la même façon qu’aujourd’hui, on se demande s’il ne vaut pas mieux acheter une paire de basket un peu plus chère si elle dure quatre fois plus longtemps.


1 Ce billet se veut pédagogique et ne rentre pas dans tous les détails de la notion de coût global 😉

2 L’actualisation est un procédé qui permet de comparer la monnaie quelle que soit l’époque, cela revient à compter avec une même valeur de référence, par ex. la baguette de pain qui vaut actuellement pas loin d’un euro. Ainsi on peut prendre l’image que la maison RT2005 a coûté 100 milliers de baguettes en 2011 et qu’en 2021, elle me reviendra à 155 milliers de baguette quoique soit devenu l’euro. Cette notion donne donc une « valeur au temps », lui attribuer une grandeur élevée comme on le fait couramment aujourd’hui, c’est, de facto, poser le jugement de principe que les générations futures sont moins importantes que les actuelles. Et dès lors, de conclure sur l’inutilité de l’investissement… Ce seul indicateur est donc capable de démonter toute argumentation.

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6 commentaires sur “Le mythe du retour sur investissement

  1. Bonjour Olivier,

    Je suis heureux de trouver un article (et un blog) qui analyse les vrais sujet en profondeur.

    Cependant, j'aimerais ton avis sur un sujet que tu n'a pas creusé : la baisse du cout de construction des bâtiments performants.

    On peux tout à fait imaginer (et c'est ce qu'on fait déjà) que l'écart de coût entre une maison standard et une maison passive va se réduire (rapidement ?)à la construction. pourra-t-on, un jour dire à nos MO : "rassurez-vous, le passif, ce n'est pas si cher". Ou en attendant, expliquer au banquier : "on paye plus au début, mais c'est parce que ça va couter moins cher après" (même si tu apporte déjà une réponse dans ton blog : si il y a de l'argent non dépensé, on va rapidement trouver le moyen de le dépenser…).

    Et si le retour sur investissement n'est pas le critère-clé, quel argument peux-t-on fournir aux décideurs ?(je pense surtout au particulier qui veux faire rénover sa maison parce que il parait que c'est bien de le faire).

  2. Bonjour Julien,

    D'abord merci pour la première remarque ! Bien souvent ce que j'écris ici est en réaction au bien-pensé-tout-prêt que j'entends deci-delà et qui m'invite à creuser les sujets :whistle:

    La question est très bonne : si le TRI est un mythe, qu'utiliser ? :confused:

    Je crois plusieurs choses.

    D'abord qu'il faut, tout au moins, faire des études un tout petit peu plus complexes et procéder à des analyses comparatives de coût global avec des scénarios critiques. On abandonne pas le PIB, on va un peu plus loin, à la mesure de nos forces.Cela exigera de toute façon des comparaisons, aujourd'hui entre RT2005 et RT2012, demain entre passif et RT2012, etc. Celui qui fait du coût global sans comparaison est de la même famille que celui qui fait le meilleur gâteau du monde sans concurrence (oui, je cuisine :happy:). C'est pas sérieux…

    Ensuite, j'ai la conviction qu'il ne faut pas user toujours et en tous lieux des mêmes outils. Si j'ai besoin d'une bêche pour un terrain léger, je l'abandonne pour une fourche-bêche avec un terrain lourd (je jardine aussi :happy: ). Si M. Michu est prêt à mettre 5000€ dans le carrelage de ses WC, est-ce bien pertinent d'évoquer avec lui le coût global de sa maison passive ? Pas pour moi… Mais vous l'aurez noté, je lui ai "vendu" une maison passive. Parce que, oui, quoiqu'il arrive, même si la rentabilité économique est faible, je suis sûr de la rentabilité. Tout aussi sûr que je suis que tout objet lancé va tomber au sol. Calculer le coût global, c'est essayer de trouver à peu près où, cela ne met pas en doute la chute des corps. Il faut donc, et c'est le rôle d'un professionnel, faire usage d'intuition pour définir les priorités, la stratégie, puis aller chercher l'outil qui va bien.

    Je voudrais aussi relever que lorsqu'on fait un calcul de TRI, on répond à la question avant même de la poser. Parce que faire un TRI classique, c'est supposer un prix de l'énergie stable, c'est supposer une vision établie du futur. Cela veut donc dire que, par le seul choix de votre outil, vous vous êtes déjà établi une conviction.

    Par ex., faire le choix d'une maison passive, plutôt que BBC, c'est parier sur un futur plus difficile avec un accès aux énergies et aux réseaux plus ardus. Quand votre client insiste à vous faire calculer le TRI d'une installation d'ECS, c'est qu'il n'y crois pas et qu'il veut rester aveugle au scénario du pire. En faisant un cout global multiscénarios, vous pouvez élargir sa vision, lui faire accéder à des visions, simplifiés mais accessibles, de ce qu'il pourrait être amené à vivre. :spock: Pas forcément le pire, pas forcément le meilleur.

    Je crois donc qu'il faut avoir de l'intuition, définir des priorités, des stratégies ambitieuses*, user d'outils adaptés pour comparer et aider à une décision qui de toute façon sera empreinte de jugements de principe irraisonnés et irraisonnables. En un quatre mots faire bien les choses parce que faire les bonnes choses, cela n'existe pas. :psmurf:

    *assurant la pérennité de notre présence sur terre, sans inconfort majeur (dictatures, famines… et autres déplaisirs), mais avec une programmation dans le temps permettant de limiter les efforts.

  3. Re-bonjour,Et merci de cette réponse complète autant que rapide.

    Je me permet de rebondir sur tes dires (c’est l’occasion pour moi de creuser ma réflexion  ).

    Si je reprends donc les points-clés :"des scénarios critiques"

    Le TRI doit toujours affronter un fait simple : on ne peut pas prédire l'avenir. A partir de là, il ne nous reste plus qu’à analyser les résultats dans les cas les plus extrêmes. Mais lesquels ? Une augmentation du prix de l’énergie de 30 % d’ici 8 ans ? Une explosion du cout de construction dû à la crise ? Quelles hypothèses utilises-tu ?

    "il ne faut pas user toujours et en tous lieux des mêmes outils"Les MO qui exigent du passifs seraient donc assez aisés (ou motivés) pour faire fit de ce fameux TIR ? Et quid de « l’effet tunnel » ? ce concept, pour théorique, est-il visible en pratique lorsqu’on s’intéresse au cout global ? S’il s’avèrerait vrai, cela serait de bonne augure pour espérer une diminution des couts de construction du passif.

    D'une certaine manière, le TRI ne permet-il pas de montrer ce qu'on a envie de montrer ? A l'image d'un scientifique qui alignerait les chiffres pour montrer que le réchauffement climatique n'a pas lieu et qu'on peut continuer à consommer à tout va sans aucune honte… Le TRI n'est-il pas qu'un chiffre (manipulable) afin de montrer que l'effort que l'on doit effectuer n'en vaut pas franchement la chandelle ? (je me fait l’avocat du diable :-p )"supposer une vision établie du futur"Mais comme tu l’as dit, ce futur est plus que jamais incertain.

    L’approche la moins « risquée » n’est-elle pas d’imaginer le pire ( !) et d’agir en conséquent ? Réchauffement climatique or not ? Démantèlement des centrales nucléaires or not ? Peu importe, du moment qu’on agit dans le bon sens. "faire bien les choses"C’est apparemment la voie que tu as choisi. Félicitation.

    Je compte bien te suivre sur ce chemin.
    A bientôt
    Julien (de Bordeaux, près de chez toi si j'ai bien compris ?)

  4. Réfléchissons ensemble alors :wait:

    – scénarios critiquesJ'ose tous les scénarios qui me semblent un tant soit peu réalistes, même 30% sur 4 ans d'augmentation de l'énergie électrique comme l'a demandé M.Proglio ! Je m'intéresse également à la maintenance – faut que j'écrive un truc là-dessus !- avec le logiciel qu'on a développé.

    – passif sans rentabilité ?Tout d'abord, oui l'effet tunnel se vérifie mais pour une raison fort simple et impossible à contredire : dans un bâti passif, on fait l'économie, conséquente, du chauffage centralisé. Pour autant, je n'ai aucun client (particulier) qui ait franchi le cap, moins pour une question de rentabilité que de choix : peu importe la rentabilité, ils préfèrent un grand voire très grand salon à une micro-facture. Dans les plus gros projets, les bâtiments les moins énergivores ne sont pas forcément les plus chers, tout dépend ce qu'on compare.

    – TRI pour montrer ce qu'on a envie de montrerBah vi bien sûr comme en politique. Quand les uns s'appuie sur les chiffres du chômage pour dénoncer une récession, les autres parlent de meilleur résultat que les pays voisins 😆 Certains chiffres me font découvrir des choses et me permettent d'établir une primo-opinion, d'autres confirment une intuition et l'étayent mais je n'ai jamais réussi à faire dire à un chiffre ce que je veux. Indubitablement, je suis incapable de mettre en doute la rentabilité économique du HPE Rénovation. En revanche, il n'y a pas plus de doute sur sa plus forte faim de ressources qu'une rénovation plus poussée (je ne considère pas ni l'énergie grise ni ses consœurs).

    – Imaginer le pire est-il le plus sûr ?Ce qui est sûr, c'est qu'il ne faut surtout pas jouer les autruches et ignorer le pire, même si on ne parie pas dessus. Optimistes mais pragmatiques, pas spéculateurs.Au final, je ne sais pas si je fais bien les choses, mais je fais de mon mieux, avec mes capacités et mon intuition pour prendre cette direction 🙂

    À propos de direction, effectivement je suis dans une zone de grands crus bordelais…

  5. attention messieurs, vous utlisez l'acronyme TRI qui correspond au taux de rentabilité interne et non au temps de retour sur investissement. D'ailleurs cet indicateur pourrait vous être bien utile dans vos calculs cordialmement

  6. Merci de cette précision savante, M. Lud !

    Cependant, selon le domaine d'activité, on préférera un sens ou un autre pour différentes homonymies d'acronymes. Ainsi, pour certains, un CRS sera une compagnie de police ou le policier lui-même, alors que pour un autre cela désignera la Condition de Rayonnement de Sommerfeld voire même la Chirurgie de Réassignation Sexuelle :whistle:

    En économie du bâtiment et de ses équipements, le TRI désignera plus volontiers le temps de retour sur investissement que le taux de rentabilité interne, tout simplement parce que ce dernier indicateur n'y est jamais utilisé. Notamment parce que, comme je l'explique plus haut, on utilise des indicateurs assez grossiers.

    Maintenant devrions-nous utiliser le TRI/taux de rentabilité interne ? Personnellement, je ne le crois pas : en plus d'être un indicateur complexe et abscons à ceux qui ne boursicotent pas, il n'est pas un critère pertinent de choix de projet, je lui préfère à ce jour la VAN et le TEC qui bien que dépendants du choix du taux d'actualisation (que l'on ne peut que supposer faible dans notre domaine) me semblent plus adaptés car supportant les comparaisons, seuls processus analytiques acceptables quand on veut ajouter une pincée d'économie dans un monde qui en a bien moins besoin que de rationalité environnementale et qui s'en est déjà trop soûler, par ailleurs.

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